住宅ローンの返済が厳しい！【売却方法】
「住宅ローンを払えなくなったらどうしよう」という不安に駆られた経験はありませんか？ もしくは、「生活がキツくて滞納してしまいそう…」という状況になっている人もいらっしゃるかもしれません。
住宅ローンが払えなくなったらどうなるか・・・
住宅ローンを滞納すると、簡単に言えば、自宅が競売に掛けられ、落札されたら強制的に立ち退きさせられます。
ただし当然ながら、滞納してすぐに強制退去になるわけではありません。「滞納したらすぐに放り出される！」と不安だった方も、まずは安心してください。
住宅ローンを払えなくなったときには、正しい手順で速やかに対応していく必要があります。
ここでは、住宅ローンの支払いで困っている方への対処法をご紹介していきます。
とにかく大切なのは、このままだと住宅ローンの支払いが厳しいと感じた時点で早めに相談することです。
目次
住宅ローンの支払いが厳しくなる理由
住宅ローンの支払いが厳しくなる理由はの多くはこちらです。
会社の倒産やリストラ、業績悪化で収入が減った
転職して収入が減った
離婚して経済的負担が増えた
怪我や病気によって収入が減った
借入額が収入に対して多すぎた
住宅ローンが払えなくなると・・・
では、住宅ローンの支払いができなかった場合どうなるのか？
冒頭でお伝えした通り、住宅ローンを支払わずにいると、最終的には自宅を競売で売られ、強制退去させられます。
強制退去に至るまでの経緯を説明していきます。
１）金融機関から督促を受ける
滞納1か月～2か月目ほどで、金融機関からの督促を受けることになります。連絡は電話や書面で行われることが多いです。
滞納が1～2回目で、すぐに滞納分を支払えば特に何の問題もありません。
ただし、内容証明郵便による催告書が届いた時には注意が必要です。これ以降、債権者が法的措置による回収の準備を始めるため、支払いが難しい場合は早めに金融機関に相談しましょう。
２）分割払いの権利を失う
催告書が届いた後も滞納を続けてしまうと、期限の利益を喪失します。
期限の利益とは、毎月の支払いを遅滞なく行うことで守られる「分割払いができる権利」のことです。期限の利益を喪失すると、一括払いでの全額返済を求められることになります。
期限の利益喪失後も返済ができないと、保証会社が債務者に代わって返済を行い（代位弁済）、金融機関からローン債権を取得し、保証会社から競売の申立てが求められます。
３）自宅が競売にかけられる
債務者によるローンの返済が難しい場合、債権者は担保を売却し、代金を返済にあてます。裁判所の手続きによって家を売却する方法が「競売」です。
競売に掛けられた場合、相場よりも７割程度安い価格で売却され、家が競売にかけられていることが公開されてしまいます。売却スケジュールも一方的に決められます。
４）落札されると強制的に退去させられる
自宅が競売にかけられて売却されると、家は購入者のものとなり、自宅を退去しなければなりません。裁判所が引渡し期日を決定し、もし引渡し期日までに引越し先が決まっていなくても退去する必要があります。
退去を拒否した場合、強制執行により家財を運び出され、無理やり退去させられます。
住宅ローンが払えないときの対処法
住宅ローンが払えない場合、なるべく競売にかけられ、強制的に売却されてしまうことだけは避けたいものです。
「このままでは払えなくなるかも」と感じた時点で、対処することが重要です。
住宅ローンはまだ滞納はしていない場合
毎月の固定費など家計全体を見直す
住宅ローンを借りている銀行に返済計画の見直しを相談する
病気や怪我で支払いが困難な場合は、住宅ローンの借入時に加入した保険が適用されないか確認する
自宅を売却してローンを返す
住宅ローンを既に滞納している場合
任意売却する
住宅ローンが払えない場合の任意売却とは
任意売却とは、自宅を売却しても、住宅ローンが完済できず、自己資金（貯金等）もない
状態でも、債権者の合意を得て不動産を売却する方法です。
住宅ローンが完済できていない状態で、自宅の売却はできませんが、任意売却の場合は、それが可能です。
売却価格は、通常は持ち主が自由に価格設定できますが、任意売却の場合は、住宅ローン回収に関わるため、債権者が提示した価格での売却となります。
また、売却後に住宅に欠陥があっても責任を負わないことを条件に売却されることが多いです。（契約不適合責任の免除）
隠れた欠陥が発覚したからといって補償できない方が大半であるためです。
任意売却であれば、市場価格と同等の価格で売却でき、周囲に経済状況を知られる心配もありません。
この任意売却を利用して自宅を処分することができれば競売を回避できます。
任意売却の条件は、以下の通りです。
競売開始前である
不動産の所有者である
債権者の合意が得られている
保証会社から金融機関へ借入金の一括返済が行われた後である（代位弁済後）
管理費・修繕積立金の滞納が少ない（マンションの場合）
任意売却を申し立てるには、基本的に代位弁済後にしか同意を得られないので、ローンは滞納している状態ということです。
ローンを滞納するというのは、信用情報に傷がつくこととなるので、クレジットカードなどの審査が通らなくなる可能性があります。
任意売却で売却できたとしても、残った借入金はもちろん支払い義務がありますが、債権者と相談の上、分割返済が可能な場合があります。
任意売却を利用する場合は、一般的に滞納から10～12か月で落札がが決まり、落札者が決まる前日までに売らなければ競売で売られてしまうので、スピード勝負とも言えます。
なるべく早い段階での相談と行動が任意売却成功のカギとなることに注意しましょう。